地产出击 | 2019年Condo市场分析


 

2019年Condo市场分析

Supply Fundamentals:租金增长

在强力的贷款压力测试下,可贷款房屋从原本的100万以上,直降到50至70万之间,至此,买房可负担能力直线下降,从而推动租房市场租金急速上升。


多伦多1室租金平均价已高达2000每月,而在2013年Ryerson大学Church地段的1室房租仅在1400-1500每月。如此明显的租金涨幅,推动了Condo市场买卖与出租的持续火爆。

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Supply Fundamentals: 空置率

环顾全球各大经济城市,正常市场的房屋出租率一般维持在4-6%,大多地区(GTA)2004年的空置率值(4.4%)。自2004年起,大多地区的房屋空置率直线下滑,并在2009年有所回升至3.1%。


到2017年为止,GTA整体房屋空置率仅1%,而Condo的空置率不足0.7%。这意味着供需市场的强烈不平衡, 也意味着投资者有更多的权利挑选房客以及定价租金。

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Supply Fundamentals:吸收率

“吸收率”在房地产领域可以理解为特定时间内的销售量与储存量的对比值。自1990年起,大多地区的供应销售的房屋存储量就在直线下降,在2015年有短暂升高的趋势,之后又持续下滑。


截止至2018年,大多地区新Condo的吸收率已经高达92%,其中楼花吸收率80%, 而竣工的房屋都基本售馨。这样高的吸收率和相对少的房屋存储率,让Condo市场持续供不应求。

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Demand Fundamentals: 人口增长

GTA 的人口逐年都在增长,自2017年起,为了推进人才的吸收,让大多地区人口数量能够急速扩张,政府出台了一系列特殊政策,比如,对于有特殊技能的人才(科学家和工程师),在大多地区申请移民,可以在1个月获得审批。


截止至2017年,大多地区有680万人口,到2021年,城市预计突破740万人口,4年55万的人口增长,迫使大多地区房地产发展稳步而持续。相对于其他国际化大都市,多伦多依旧处于婴儿与幼儿之间的过度阶段,发展依旧可以期待。 而就在今天, 8分钟又为未来增加了几万的父母团聚, 现在父母来了都是要买房。 大趋势, 看清楚!

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Supply Fundamentals:海外移民

加拿大是名副其实的移民国家,而且为了急速提升生产率一级吸引国际科技品牌入驻,加拿大每年的移民配额都在30万人以上,也就是说每四年加拿大将会有100万新移民涌入。


而安省作为人口大省,在过往的移民记录中,高于50%的新移民将入驻安省,并大部分人会集中在大多地区。移民人口带给大多市场的是商机和持续不断的供不应求的住宅市场。

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Supply Fundamentals:境内移居

随着科技公司、金融公司以及各类中小型企业在安省安家,加拿大内的境内移民人口也在陆续增长,仅2017年,就有超过1万3的加拿大外省居民移居安省,而2018年,移居人口指数依旧增长,相较于2017年,增长了38%。


加拿大地处北美洲北部, 北面更是被划分在北极圈范围内,整个国家气候环境相对寒冷,适宜居住的城市和省份并不多,安大略省作为最适宜居住生活的省份,每年都吸引着源源不断的外省人口,这也是大多地区房市经久不衰的根源之一。

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Supply Fundamentals: 就业率&失业率

就业率和失业率是衡量一个城市发展的至关重要的因素。多伦多市中心的办公室租金相当高,可空置率却仅有2.3%,这也侧面见证了就业率的不断升高。而除了多伦多市中心,大多地区还有数个规划中的商业区,比如:East York, ConsumersNext。


科技领域的发展和工作岗位量的攀升也是显而易见的,从2015年到2017年,仅多伦多就多开设了5万余个技术科技岗位,这个数量在未来几年会随着微软的入驻、科技未来城市的打造以及科研所和孵化器的设立而持续增长。

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潜在买家组成

除了移民以及外省移居者,安省还有一群非常强大的买房潜在客源,他们由留学生、持工签人士和刚刚步入社会的年轻人组成。安省,作为留学大省,仅2017年就有超过24万的留学生涌入。


在2017年,政府发了30万个工作许可。另外,根据2016年人口普查,有42%的青年跟父母暂住一起。而这三类人群都将成为未来10年的买房原动力。同时也是现下的租房市场重要的人口组成。

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